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CatastroFe por Valoración de SUELO cuando hay CONSTRUCCIÓN en VOLUMEN DISCONFORME

Repercusión SUELO

Adecuar a la baja el valor de SUELO es posible siempre que existe CONSTRUCCIÓN con VOLUMEN DISCOFORME, y es un consejo en el que insisto, no solo por los € anuales de gasto en IBI, QUE TAMBIÉN, para evitar futuros costes en TRANSMISIONES y HERENCIAS, que son porcentajes elevados sobre el valor del Inmueble.

Si el valor de SUELO está más alto de lo establecido por ley, la cuota a pagar en impuestos, como el IBI, es más alta y liquidarás impuestos en exceso.

Cuando existe PLANEAMIENTO para un ámbito espacial determinado, con EDIFICABILIDAD DE ZONA o POLÍGONO y CONSTRUCCIÓN POTENCIAL definida por la anterior, ya sea con CONSTRUCCION REAL o sin ella, o con VOLUMEN DISCONFORME, INFRAEDIFICADO o SUBEDIFICADO, el valor de SUELO queda definido por la CONSTRUCCIÓN POTENCIAL porque define su productividad a razón de “EDIFICABILIDAD NETA EN PARCELA” y es legalidad vigente en aquellos ámbitos que exista EDIFICABILIDAD permitida por PLANEAMIENTO, como puede y debe interpretarse según los tribunales.

Esta afirmación, no es filosofada o interpretación de un señor Javier Sardá (1963) fotógrafo, que estudió arquitectura, sin licenciatura ninguna, experto en Ley de propiedad intelectual audiovisual (propuesto en lista de peritos por ministario de Cultura), cuando en 2013 detectó, que el valor catastral de SUELO en su propiedad ESTABA MAL CALCULADO por omitir el uso de la CONSTRUCCIÓN POTENCIAL, cuando y donde exista, con independencia de la CONSTRUCCIÓN REAL (sobre rasante) para la valoración catastral del SUELO.

Su afirmación, se sustenta en sentencias firmes, de tribunal SUPREMO EN CASACIÓN (el más alto nivel de interpretación legal), ESTIMADA como interpretación correcta, y también aplicada como interpretación de los TRIBUNALES SUPERIORES DE JUSTICIA DE CATALUÑA, ESTIMANDO esta cuestión en beneficio del señor Javier Sardá, que muchos peritos, arquitectos y abogados no quieren ni pensarlo, para ocultar errores en sus escritos publicados o clases magistrales en centros docentes (universidades) con interpretación errónea.

En 2018, 2 salas del TSJC (Tribunal Contencioso Administrativo de Cataluña) ESTIMARON obligado corregir la valoración de suelo, para todos los casos presentados.
Obligado a calcular valor de suelo en respeto a norma reglamentaria RD1020/1993.

¿Por qué la Gerencia Regional de Catastro de Cataluña permitió firmeza de sentencias del TSJC?
Saben que lo hacen mal y prefieren ocultarlo, evitando recurrir a instancia superior, el Supremo, que ya le sentenció en este sentido (2007).

VEAMOS LOS MOTIVOS.

NORMA REGLAMENTARIA PARA VALORACIÓN DEL SUELO

Real Decreto 1020/1993 - publicación en BOE A 1993 19265
Norma 9. Valoración del suelo.

1. Como norma general, el suelo, edificado o sin edificar, se valorará por el valor de repercusión definido en pesetas por metro cuadrado de construcción real o potencial,

Por definición de "EDIFICACIÓN en VOLUMEN DISCONFORME" ubicados en PARCELA, se entiende para aquellos bienes inmuebles CONSTRUIDOS (la suma de todos ellos) cuando disponen de más metros cuadrados que los permitidos por PLANEAMIENTO, en relación a los metros cuadrados de superficie de PARCELA CON EDIFICACIÓN (SOLAR).

A efectos prácticos, con independencia de la EDIFICACIÓN existente, la productividad/EDIFICABILIDAD permitida en PARCELA, se limita a los metros de CONSTRUCCIÓN potencial que permita el PLANEAMIENTO. Dicha CONSTRUCCIÓN (permitida) define el valor de dicha parcela en mercado inmobiliario para reedificar CONSTRUCCIÓN, por ser legalidad vigente en la PARCELA. La legalidad en SUELO puede variar la edificabilidad en propiedad y en consecuencia deberá variar tu valor de SUELO. (ATENCIÓN a los cambios restrictivos de planeamiento, la mayor estafa inmobiliaria de haciendas locales, que no la única, encubierta por Hacienda, utilizando los valores catastrales falseados por calculados en base a CONSTRUCCIÓN real).

La propiedad de una PARCELA, escriturada en título, aporta derechos a producir bienes materiales en ella y por ello, dependiendo del producto que se permite producir, tendrá uno u otro valor, a todos los niveles. El PLANEAMIENTO establece “sobre rasante” la CONSTRUCCIÓN POTENCIAL, a través de la EDIFICABILIDAD permitida en ZONA o POLÍGONO, o viceversa, como productividad permitida del SOLAR (parcela de suelo) y por ello valor en mercado inmobiliario.

En una PARCELA EDIFICABLE que dispone de SUELO, Bien Inmueble de naturaleza URBANA, podremos producir EDIFICACIONES, relizando INSTALACIONES U OBRAS para usarlas como parkings, viviendas, locales, almacenes, u otras, todas ellas definidas como Bienes Inmuebles de tipo CONSTRUCCION.

El SUELO define su valor por la EDIFICABLIDAD en la PARCELA, que queda condicionada por CONSTRUCCIÓN PERMITIDA, ya sea REAL o POTENCIAL (legalidad vigente), con independencia de aquella INSTALACIÓN U OBRA creada en anterior legislación, que mantiene sus derechos, obtenidos y consolidados para el bien inmueble CONSTRUCCIÓN consolidado en su momento, mientras no se produzca una expropiación o demolición.

El bien inmueble SUELO, nunca puede considerarase ilegal o disconforme. De hecho, el SUELO, es un bien inmueble inmaterial, consolidado por derecho, al consolidarse el PLANEAMIENTO previsto en una terreno de naturaleza urbana. Las líneas poligonales que delimitan su superficie geométrica sobre cualquier plano, enmarcan los metros cuadrados de superficie que se plasman en la escritura que puedes tener en propiedad vertical u horizontal, describiendo geodésicamente las lineas o por lindes a parcelas vecinas, que se referencian geográficamente por los puntos cardinales.

NOTA. (error conceptual de Hacienda) En los planes contables no contemplan (porque no reconoce cuando hay construcción) el objeto tributario independiente bien inmueble SUELO como inmaterial (LINEAS POLIGONALES sobre un plano) a colocar (su valor contable) en el apartado 21 INMOVILIZACIONES INMATERIALES.

En ATENCIÓN A LAS PONENCIAS DE VALORES aprobadas por la dirección general de catastro, cuando hay construcción real, consideran innecesario (en contra del RD1020/1993) valorar la parcela común de SUELO, que no consideran bien inmueble obligado de catastrar de forma independiente. De su primer error se entiende su segundo error, también consideran innecesario el uso de los coeficientes de propiedad sobre la parcela común, que nunca valoran.

En vista oral del pasado 23 de diciembre 2019, en declaraciones de la jefa técnica de Catastro regional de cataluña, afirmó sin complejos, que emiten valores de suelo por repercusión de construcción existente, de forma independiente a cada copropietario, confundiéndolos con los valores de suelo obligados de integrar para cada título de propiedad (definidos porcentualmente).

Cuando las técnicas y técnicos de alto rango de Catastro, cometen errores de tal magnitud y forman parte del tribunal de selección de arquitectos para valoración catastral, solo acceden como técnicos de catastro aquellos arquitecto modelados con el error asumido como realidad de aplicación, que seguirán calculando mal la valoración catastral del suelo, estudiada a partir de clases magistraes impartidas por expertos en valoración catastral, que lo hacen de forma incorrecta. Aquellos que nunca reconocerán su error, para evitar su desprestigio o pérdida del puesto que ocupan.

La interpretación correcta de utilizar la CONSTRUCCIÓN REAL o POTENCIAL, una u otra, se aparta de la establecida habitualmente por el recaudador, (Catastro de Hacienda) "la mayor de las dos" y aceptada por los expertos del sector, pues lejos de ser la mayor, las sentencias interpretan correcto utilizar la CONSTRUCCIÓN legal "permitida para el suelo", con independencia de la CONSTRUCCIÓN REAL, legal sobre o bajo el suelo, cuando existe POTENCIAL, es definidora de EDIFICABILIDAD permitida por planeamiento, que a su vez es valor por productividad en SUELO.

Muchos expertos (lo tuve que escuchar del presidente de peritos forenses de España EN 2015, un arquitecto catalán que me cobró 300 euros por asesorarme delante de tres abogados que le dieron crédito, y me cobraron su minuta, ahora estimada como error por tribunales) consideran correcto valorar el suelo por lo que denominan edificabilidad materializada por anterior situación legal, en base a EDIFICABILIDAD CONSOLIDADA en planemaiento anterior, imagino que adoptado de las barbaridades redactadas en las ponencias de valor que aprueba la dirección general de Catastro.

Incluso en sentencias que estiman utilizar la edificabilidad permitida por planeamiento, los propios jueces cometen error conceptual, cuando redactan “edificabilidad realmente construida” en referencia edificación consolidada. Como si un derecho se construyese. En su caso sería “edificabilidad materializada” en CONSTRUCCIÓN real, dentro de la legalidad por edificabilidad permitida, CONSTRUCCIÓN potencial.

En mismo texto se refieren a  “edificabilidad prevista por el planeamiento” en referencia a edificabilidad “permitida por planeamiento” ya consolidado, que consolidó la prevista (antes de planeamiento) en permitida (con planeamiento). La “edificabilidad prevista” (antes de consolidar planeamiento), ciertamente es expectativa, pero la “permitida” es derecho en propiedad, valorable y por ello capacidad económica que tributa.

Solo puedo clasificar, pericialmente de ignorante por absurdo, plantear la posibilidad de convivir dos "legalidades" discrepantes, pues la edificabilidad es concepto "limitador" en SUELO y legalidad vigente, que derogó anteriores derechos y no puede contrariarse con interpretaciones de chistera (con respeto a los magos).

Decir, que todas estas edificabilidades existen, pero en un contexto de Terreno de naturaleza urbana, antes de consolidarse la edificabilidad prevista por planeamiento en suelo de polígono, que se convertirá en edificabilidad permitida al parcelar dicho terreno y permite definir EDIFICABILIDAD NETA en cada Parcela y por ello valor de suelo en parcela. Parece un laberinto de palabras, y lo es, porque con cada cambio de situación legal del Bien en propiedad, cambia su denominación en base a los derechos consolidados, por legislación y productividad adquirida y permitida.

Así pues, cuando tenemos un terreno rústico, que se recalifica a urbano/urbanizable, el ahora famoso Terreno de Naturaleza Urbana, por el impuesto de PLUSVALÍA MUNICIPAL, puesto en duda por el CONSTITUCIONAL, otorgándole una edificabilidad "prevista" (incremento de valor pendiente de consolidar y poder cuantificar - impuesto potestativo) en terreno de naturaleza urbana, al cambiar de rustico a urbano. Aquella primera edificabilidad (la prevista), se consolida o se adecua en planeamiento definitivo y se materializa en aquel terreno ahora dividido en parcelas edificables llamadas solares, cambiando su nombre de terreno a solar, cuando pasa de ser terreno físico y trabajado anteriormente por labrado para su cultivo, a bien inmueble suelo edificable (inmaterial) y bien inmueble construcción cuando se materialice la edificabilidad permitida "en" la CONSTRUCCIÓN permitida que ocupa la parcela.

Incluso un movimiento de tierras, en un solar, se considera trabajo de construcción, para materializar los derechos con la CONTRUCCIÓN de la instalación u obra, dejando de ser terreno de cultivo, de naturaleza urbana en su inicio, antes de sonvertirse en SOLAR por disponer de CONSTRUCCIÓN permitida en PARCELA DE PROPIEDAD.

Al retirar la construcción del SOLAR, retorna a su situación de TERRENO de naturaleza urbana EDIFICABLE, pudiendo en su caso aumentar el valor del terreno si se realiza construcción bajo rasante, permitida por planeamiento, bajo la potestad de licencia municipal que lo permita, condicionado siempre al control administrativo que proteja servidumbres públicas, que en su caso impidirían edificabilidad bajo rasante. En estos casos, la PARCELA edificable aumenta la edificabilidad permitida en mismo terreno de naturaleza urbana, aumentando con ello el valor de SUELO, motivo que justifica el IIVTNU, desde la adquisición de dicho terreno o solar convertido en terreno.

La inmaterialidad del SUELO justifica que fiscalmente no pueda amortizarse, atendiendo al hecho que la PARCELA DE TERRENO o SUELO, dibujada, sobre un papel u otro u otro, que podrás modificar el dibujo, pero nunca, nunca, CONSTRUIR o DESTRUIR ni EDIFICAR, pues dichos atributos corresponden al bien inmueble CONSTRUCCIÓN que materializa la edificabilidad "en" el espacio delimitado por la proyección vertical de las líneas poligonales que delimitan la PARCELA en PROPIEDAD.

NOTA: La condición de experto en LPI, aporta "luz" para entender que, LA OBRA (que se menciona en ley), lejos de ser actividad económica, como interpreta la mayoría de los agentes y personal de las administraciones locales, es el objeto resultante de la actividad de CONSTRUCCIÓN , legalmente clasificado así por por ser objeto realizado manualmente, único e irrepetible. De ello la denominación, "manobra", operario (hecho material) que trabaja en la construcción, haciendo obra a mano, que resulta irrepetible (obra de autor).
LA INSTALACIÓN, en términos de OBRA, es aquella que se realiza o coloca dentro de obra mayor, pero en todo caso, también obra, objeto material a valorar como bien inmueble CONSTRUCCIÓN.

Volviendo a la tierra, que ha dejado de ser terreno cuando pasa a ser SOLAR, PARCELA EDIFICABLE con valor de SUELO, el mercado puede engañar al vendedor o comprador, ocultando afectaciones en CONSTRUCCIÓN, POR VOLUMEN DISCONFORME, que ocupa el SUELO, vendiendo mismas superficies construidas a igual precio, engordando con ello el valor de la CONSTRUCCIÓN en VOLUMEN DISCONFORME en beneficio mercantil, lícito.

La praxis de Catastro, ocultando afectaciones legales, de la CONSTRUCCIÓN, interesa al mercado inmobiliario pues dos productos con idénticos metros de construcción muestran igual valor catastral de suelo, aun cuando uno de ellos, cuando se encuentra en volumen disconforme, por su disconformidad dispone de menor propiedad de suelo, que tiene diferente valor de SUELO en mercado inmobiliario, cuando se entiende lo que realmente se adquiere con toda CONSTRUCCIÓN en división horizontal, un mínimo de dos bienes inmuebles, PROPIEDAD finca EDIFICADA PRIVATIVA y PARTICIPACIÓN finca PARCELA.

La praxis de Catastro, ocultando afectaciones legales, de la CONSTRUCCIÓN, interesa a la administración tributaria, por cuotas de tributación superiores, que no se corresponden con la legalidad, en referencia a SUELO, IBI, IIVTNU, entre otros.

Siento tristeza al leer textos, legales, en Reales Decretos, salidos de la pluma del recaudador, (Catastro de Hacienda) donde se redactan normas para "El suelo edificado" o "El suelo sin edificar", inútiles por imposible de materializar, que solo se justifican por ignorancia o interés en recaudar lo que no corresponde, en un intento de OCULTAR el verdadero valor de un suelo, ocultando la legalidad, cuando debería redactarse como "El suelo edificable" o "El suelo sin edificación".

Paremos la burbuja inmobiliaria, motivada por valores inmobiliarios, catastrales y periciales, inexactos, en benefico del mercado y la recaudación.

Necesito que me apoyes para adecuar los valores catastrales de SUELO y CONSTRUCCIÓN a legalidad vigente.

Un estudio comparativo determinará si puedes reducir tu gasto en impuestos, de lo contrario, lo dejamos como está.

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