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Una CatastroFe por valoraciones Catastrales del suelo desproporcionadas

Este año 2018, la dirección general de catastro, ha propuesto y legalizado, a través de los presupuestos del estado, el llamado VRM (Valor de Referencia de Mercado),

La dirección general de Catastro tiene intención de cambiar (borrar) todo el Real Decreto 1020/1993.

Quieren tapar el error técnico-administrativo, convirtiéndolo en un error de ley, que ampare legalmente, su error personal.

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El actual director general, el Sr. Fernando DE ARAGON AMUNARRIZ, antiguo Subdirector General de Valoración e Inspección, en 2004 publicó la interpretación del criterio de valoración del suelo, del Real Decreto 1020/1993, a través de la instrucción séptima en la CIRCULAR 12.04/04, DE 15 DE DICIEMBRE, SOBRE PONENCIAS DE VALORES.

TITULO: Sobre ponencias de valores.
DENOMINACIÓN: 12.04/2004
FECHA: 15 de diciembre de 2004.
MATERIAS: Instrucciones y criterios para la realización de ponencias de valores. Determinación del contenido documental de las mismas.
UNIDAD GESTORA: Subd. Gral. de Valoración e Inspección.

INSTRUCCIÓN SÉPTIMA.- Criterios de Valoración del Suelo.
1.- VALORACIÓN DEL SUELO POR REPERCUSIÓN COMO NORMA GENERAL
El suelo se valorará por el valor de repercusión en €/m2 recogido en la zona de valor definida por la Ponencia de valores, sobre la construcción real en el caso de tratarse de inmuebles edificados, o potencial en el caso de tratarse de suelos vacantes o fincas infraedificadas.

Los arquitectos tienen interiorizado que el valor del suelo lo define la construcción real, pero cuando explicas que el valor de suelo lo define la construcción legal permitida, edificabilidad de referencia, empiezan a entender.

El mercado, se ha visto obligado a aplicar el error porque está legalizado en las ponencias de valores que el propio Director General aprueba, en contra del Real Decreto y de la sentencia de 2013, definido por la EDIFICABILIDAD DE REFERENCIA DENTRO DE LA LEGALIDAD VIGENTE.

Ponencia de valores (Ejemplo en Sitges) (pag. 7)

2.2 3.Valoración del suelo

2.2.3.1. Criterios generales de valoración

El suelo se valorará por aplicación del valor de repercusión, euros por metro cuadrado construido, de cada uso recogido en la zona de valor correspondiente, sobre:

a) En el caso de suelo sin edificar, los metros cuadrados potenciales o construibles, calculados con la edificabilidad que se considere.

b) En el caso de suelo edificado, los metros cuadrados realmente construido.

Además del error conceptual, este texto de las ponencias tiene un error de enunciado matemático.

Los suelos vacantes tendrían valor = 0, por no disponer de ningún metro cuadrado construido.

Realmente, no existe ningún metro cuadrado de SUELO CONSTRUIDO. En todo caso existen metros cuadrados de CONSTRUCCIÓN (real o potencial) que dan valor al suelo.

La CONSTRUCCIÓN (real o potencial) la define la legalidad documental, CERTIFICADO DE APROBECHAMIENTO, esto es, EDIFICABILIDAD PERMITIDA bien calculada según CONSTRUCCIÓN REAL o POTENCIAL.

La sentencia del pasado 21 de Junio de 2018 (Sitges-BARCELONA) ratifica la ANTERIOR sentencia de 2013 (Sabadell-BARCELONA) indicando el error de interpretación, cometido en 2004, en referencia al criterio de valoración catastral del suelo introducido en las ponencias de valores.

Este hecho se ha ocultado, con el apoyo necesario del Gerente Regional de Cataluña (BARCELONA), el Sr. J. Antonio Ripolles Armengol., conocedor de la sentencia de 2013 y de las cifras que calculan, en todos los casos, omitiendo su obligación de elevar errores de coordinación, detectados en la ponencia de valores, que propone a la dirección general de catastro, y ésta aprueba.

La ley establece claramente:

Real Decreto 1020/1993 www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-1993-19265
Norma 9. Valoración del suelo.
1. Como norma general, el suelo, edificado o sin edificar, se valorará por el valor de repercusión definido en pesetas por metro cuadrado de construcción real o potencial, ...

La interpretación correcta, es SIMPLE Y DIFERENTE:

  1. Construcción potencial, cuando existe y es legalidad vigente en municipio, Obligada de uso por limitación de la capacidad económica por planeamiento. (Sobre Rasante)
  2. Construcción real cuando existe y es legal en municipio, en todo ámbito que no se define Construcción potencial por planeamiento (Bajo Rasante).

Este error de la dirección general de catastro deja todos los valores catastrales de suelo fuera de ley y por ello nulos para utilizarse como base de cálculo de ningún impuesto, previa corrección por parte de la administración.

El cálculo basado en la construcción real, prescindiendo de Construcción potencial existente, hace que un propietarios paguen de más lo que otro vecino copropietario paga de menos, en toda construcción real en división horizontal.

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