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Una CatastroFe por valoraciones Catastrales del suelo desproporcionadas

El pasado año 2018, la dirección general de catastro, propuso y legalizado, a través de los presupuestos del estado, el llamado VRM (Valor de Referencia de Mercado),

La dirección general de Catastro tiene intención de cambiar (borrar) todo el Real Decreto 1020/1993.

Quieren tapar su error técnico-administrativo, convirtiéndolo en un error de ley, que ampare legalmente, el error personal del director general de catastro en 2018.

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El director general, Sr. Fernando DE ARAGON AMUNARRIZ, antiguo Subdirector General de Valoración e Inspección, en 2004 publicó la interpretación del criterio de valoración del suelo, del Real Decreto 1020/1993, a través de la instrucción séptima en la CIRCULAR 12.04/04, DE 15 DE DICIEMBRE, SOBRE PONENCIAS DE VALORES.

TITULO: Sobre ponencias de valores.
DENOMINACIÓN: 12.04/2004
FECHA: 15 de diciembre de 2004.
MATERIAS: Instrucciones y criterios para la realización de ponencias de valores. Determinación del contenido documental de las mismas.
UNIDAD GESTORA: Subd. Gral. de Valoración e Inspección.

INSTRUCCIÓN SÉPTIMA.- Criterios de Valoración del Suelo.
1.- VALORACIÓN DEL SUELO POR REPERCUSIÓN COMO NORMA GENERAL
El suelo se valorará por el valor de repercusión en €/m2 recogido en la zona de valor definida por la Ponencia de valores, sobre la construcción real en el caso de tratarse de inmuebles edificados, o potencial en el caso de tratarse de suelos vacantes o fincas infraedificadas.

Los arquitectos tienen interiorizado que el valor del suelo lo define la construcción real, porque lo afirman las ponencias, pero cuando comentas que el valor de suelo lo define la construcción legal permitida, edificabilidad de referencia, empiezan a poner en duda la ponencia de valores, sin dar crédicto al conflicto interno de sus neuronas.

El mercado, se ha visto obligado a aplicar el error, porque está redactado (legalidad en última instancia si no se lleva a tribunales) en las ponencias de valores que el propio Director General aprueba, en contra del Real Decreto 1020/1993 y de la sentencia de 2007, .

Ponencia de valores (Ejemplo en Sitges) (pag. 7)

2.2 3.Valoración del suelo

2.2.3.1. Criterios generales de valoración

El suelo se valorará por aplicación del valor de repercusión, euros por metro cuadrado construido, de cada uso recogido en la zona de valor correspondiente, sobre:

a) En el caso de suelo sin edificar, los metros cuadrados potenciales o construibles, calculados con la edificabilidad que se considere.

b) En el caso de suelo edificado, los metros cuadrados realmente construidos.

Sumado al error conceptual, (edificado =/= edificable) de valora por aprovechamiento, el texto de las ponencias tienen un error de enunciado matemático.

Como no existe ningún b) suelo edificado, solo es de aplicación la opción a) para suelos vacantes. El valor de suelo definido en euros por metro cuadrado construido es valor = 0, por no disponer de ningún metro cuadrado construido.

En la obsesión torticera de Catastro de valorar el suelo, por metros cuadrados construidos cuando existe construcción, cambian el texto legal que define el valor de suelo por construcción real o potencial (la permitida como edificabilidad "en finca parcela" de suelo, que no "finca construida" y mucho menos en división horizontal), cometiendo error matemático de gran trascendencia.

Realmente, no existe ningún metro cuadrado de SUELO CONSTRUIDO como interpretan a partir del RD que publicaron para adecuar la ley del suelo a sus conocimientos. En todo caso existen metros cuadrados de CONSTRUCCIÓN (real o potencial) que dan valor al suelo por edificabilidad permitida, con independencia de la edificación permitida y usos permitidos por consolidados en materialización de una edificabilidad (derecho preexistente) derogada por nueva edificabilidad, en suelo.

Si una edificación está en volumen disconforme, es claro que no podrá considerarse dicho volumen edificado como edificabilidad permitida en dicho suelo, pero las ponencias omiten este pequeño detalle y generalizan utilizando la edificación como edificabilidad en todos los casos.

La CONSTRUCCIÓN (real o potencial) la define la legalidad documental, CERTIFICADO DE APROBECHAMIENTO, esto es, EDIFICABILIDAD PERMITIDA bien calculada según CONSTRUCCIÓN REAL o POTENCIAL. Es de remarcar que los arquitectos municipales también hacen mal su trabajo, pues en aquellos ámbitos de actuación que no se define construcción potencial (edificabilidad permitida por planeamiento) la construcción real es edificabilidad permitida por no contraria a planeamiento, que deberían "sumar" al aprovechamiento que calculan actualmente, definido por construcción potencial de planeamiento.

La sentencia del pasado 21 de Junio de 2018 (Sitges-BARCELONA) ratifica la ANTERIOR sentencia de 2013 (Sabadell-BARCELONA) que se apoyan en sentencia del TS de 2007, indicando el error de interpretación, cometido desde 2004, en referencia al criterio de valoración catastral del suelo introducido en las ponencias de valores.

Este hecho se ha ocultado, con el apoyo necesario del Gerente Regional de Cataluña (BARCELONA), el Sr. J. Antonio Ripolles Armengol (jubilado en Diciembre de 2018 tras firmeza de sentencias) , conocedor de la sentencia de 2013 y de las cifras que calculan, en todos los casos, omitiendo su obligación de elevar errores de coordinación, detectados en la ponencia de valores, que propone a la dirección general de catastro, y ésta aprueba.

La ley establece claramente:

Real Decreto 1020/1993 www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-1993-19265
Norma 9. Valoración del suelo.
1. Como norma general, el suelo, edificado o sin edificar, se valorará por el valor de repercusión definido en pesetas por metro cuadrado de construcción real o potencial, ...

La interpretación correcta, es SIMPLE Y DIFERENTE:

  1. Construcción potencial, cuando existe y es legalidad vigente en municipio, Obligada de uso por limitación de la capacidad económica por planeamiento. (Sobre Rasante, donde se ha planificado)
  2. Construcción real cuando existe y es legal en municipio, en todo ámbito que no se define Construcción potencial por planeamiento (Bajo Rasante, habitualmente por servidumbres públicas posibles).

Este error de la dirección general de catastro deja todos los valores catastrales de suelo fuera de ley y por ello nulos para utilizarse como base de cálculo de ningún impuesto, previa corrección por parte de la administración.

Lo más inquietante es que actualmente catastro niega la obligación de calcular el valor de suelo en PARCELA cuando sobre ella hay construcción en DIVISIÓN HORIZONTAL, pues interpretan que el valor de suelo es en todo caso por repercusión de la construcción en FINCA INDEPENDIENTE, algo que se aparta de todos los textos legales existentes y del mercado inmobiliario interesado en suelo y por tanto en su valor legal.

El valor del suelo, en contra del criterio de las ponencias, no depende de la propiedad sobre construcciones existentes (m2 construidos), pues con ello omiten el título de propiedad sobre el suelo (coeficientes porcentuales), verdadera capacidad económica que dispone el propietario sobre el suelo.

El cálculo basado en la construcción real "en finca construida en división horizontal", prescindiendo de Construcción permitida (real o potencial) como productividad (edificabilidad) del suelo , hace que se emitan "VALORES VIRTUALES" de suelo por repercusión de m2 en Finca construida. Consecuencia matemática directa, un propietario pagua de más lo que otro vecino copropietario paga de menos, en toda construcción real en división horizontal.

Actualmente los valores de suelo son proporcionales a "TÍTULO DE PROPIEDAD (VIRTUAL)", que debería disponer en suelo por disponer de dicha construcción. Este criterio es imposible y falso con los cambios, en mercado reflejados en las ponencias de valores, de los valores de repercusión por usos, que no respetan las proporciones definidas en " TÍTULOS EN PROPIEDAD (REAL)" definidos en coeficientes porcentuales fijos que solo se modifican por acuerdo entre los propietarios.

Hacienda se niega a reconocer un hecho sentenciado desde 2007, pues fiscalmente tienen un problema. Todo aquel que reclame devolución por error en cálculo tiene derecho a devolución de cobros indevidos, pero la administración no puede reclamar a los propietarios que han pagado de menos, por tratarse de actos propios (error propio) de la administración.

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